電子契約の法的根拠と仕組みについて

借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借契約の電子化について

はじめに

当物件の契約は、借地借家法第38条に基づく「定期建物賃貸借契約」です。

定期借家契約は、あらかじめ定めた期間の満了により契約が終了する賃貸借契約で、普通賃貸借契約と異なり自動更新がありません。ウィークリー・マンスリーマンションのように利用期間が明確な短期〜中期の賃貸に適した契約形態です。

2022年5月18日施行の借地借家法改正により、定期借家契約の締結および事前説明書面の提供を電磁的方法（電子メール等）で行うことが正式に認められました。当社はこの法改正に対応した独自の契約フローを構築し、来店不要・書面郵送不要のオンライン完結型の契約を実現しています。

このページでは、その法的根拠と安全性についてご説明します。

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定期借家契約とは何か

定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、契約時に定めた期間が満了すると契約が終了する賃貸借契約です。

一般的な賃貸（普通賃貸借契約）では、借主が「住み続けたい」と希望すれば、貸主側に正当な事由がない限り契約を終了させることが困難です。一方、定期借家契約では期間満了により確実に契約が終了します。

当物件では、チェックアウト日（退去日）をもって契約が満了となります。引き続きご利用を希望される場合は、空室状況に応じて新たな契約（再契約）をお申込みいただく形となります。従前の契約が自動的に更新されることはありません。

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法的根拠：借地借家法第38条の要件

定期借家契約を有効に成立させるためには、借地借家法第38条が定める要件を満たす必要があります。当社は以下のすべての要件を、オンライン上の契約フローで満たしています。

要件①：書面（電磁的記録）による契約の締結

定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面によって契約をすることが必要です（借地借家法第38条第1項）。また、同条第2項により、同条第1項の規定による建物賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は書面によってされたものとみなされます。

要件②：契約書とは別個独立の書面による事前説明

借地借家法第38条第3項は、定期建物賃貸借をしようとするとき、建物の賃貸人はあらかじめ、建物の賃借人に対し、当該建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定めています。

さらに、最高裁平成24年9月13日判決（民集66巻9号3263頁）は、同項所定の書面は契約書とは別個独立の書面であることを要すると判示しています。契約書の中に記載があるだけでは、この要件を満たしません。

裁判要旨

借地借家法38条2項所定の書面は、賃借人が、その契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることを要する。

法38条1項の規定に加えて同条2項の規定が置かれた趣旨は、定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って、賃借人になろうとする者に対し、定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ、当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供することのみならず、説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止することにあるものと解される。

── 最高裁判所第一小法廷 平成24年9月13日判決（民集66巻9号3263頁）
事件番号：平成22(受)1209　建物明渡請求事件
出典：裁判所ホームページ裁判例情報

なお、建物の賃貸人が同条第3項の規定による説明をしなかったときは、同条第5項により、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となります（通常の賃貸借として扱われます）。当社が事前説明を契約フロー上で確実に実施しているのは、この規定の趣旨を踏まえたものです。

要件③：電磁的方法による事前説明書面の提供に関する賃借人の承諾

借地借家法第38条第4項により、建物の賃貸人は、同条第3項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができます。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなされます。

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電子署名やハンコは必要ないのか

「契約なのにサインもハンコもなくて大丈夫なのか」と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。

日本の契約法では、契約の成立に署名や押印は法律上の要件ではありません。双方の意思が合致すれば、口頭であっても契約は成立します（民法第522条）。署名や押印は「契約があったことの証拠」としての役割を果たすものです。

民法第522条（契約の成立と方式）

① 契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。

② 契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。

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契約成立までの時系列

定期借家契約の法的要件において重要なのは、事前説明が契約成立よりも「前」に完了していることです。当社の契約フローでは、以下の時系列で手続きが進みます。

事前説明（①②）が契約成立（⑤）よりも前の段階で完了しているため、「契約締結前の事前説明」という法的要件を確実に満たしています。

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延長（再契約）時の取り扱い

定期借家契約は期間満了により終了するため、延長は法律上「従前の契約の延長」ではなく「新たな契約（再契約）」となります。

したがって、延長のたびに借地借家法第38条の要件を改めて満たす必要があります。当社では、延長のお申込み時にも新規予約と同等の法的手続きをオンラインで実施しています。

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なぜ契約書を別途作成しないのか

当社の契約フローでは、利用規約（契約書本体）への同意、定期借家の事前説明書面に記載すべき事項の提供、契約内容の電磁的記録、入金記録による契約成立の証拠、これらすべてがオンライン上で完結しています。紙の契約書はこれらを1つの書面にまとめたものにすぎず、法律上は電磁的記録で同等の効力を持ちます。

ただし、法人のお客さまなど、社内手続き上の理由で契約書の発行が必要な場合は、有料（15,000円）にて対応可能です。お気軽にお問い合わせください。

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出典・参考法令

当社の契約フローは、以下の法令・判例・公的資料に基づいて構築しています。

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物件情報

賃貸人	株式会社Bwood
物件名	ウィークリーマンスリーSKY水戸
所在地	〒310-0905 茨城県水戸市石川2丁目4055-8
適格請求書発行事業者	登録番号 T1060001031260

本ページの内容は2026年2月時点の法令・判例に基づく当社の解釈です。法的助言を目的としたものではありません。